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DA ILEGALIDADE DA TABELA PRICE A Tabela Price, como é conhecido o sistema francês de amortização, há muito vem sendo ilegalmente utilizada neste país, principalmente pelos bancos, construtoras e agentes financeiros. Mas o que é a Tabela Price?. Esse sistema consiste em um plano de amortização de uma dívida em prestações periódicas, iguais e sucessivas, dentro do conceito de termos vencidos, em que o valor de cada prestação, ou pagamento, é composto por duas parcelas distint 8 amortização). p Entretanto, a legisl Decreto n. 22. 26/33 e capital (chamada m especial o ente a capitalização omposta de juros, orientação que consta da Súmula 121 do STF: É vedada a capitalização de juros, ainda que expressamente convencionada. Portanto, a Tabela Price é o sistema de amortização que incorpora, por excelência, os juros compostos (juros sobre juros, juros capitalizados de forma composta ou juros exponenciais). Se incorpora juros capitalizados de forma composta, a Tabela Price abarca juros sobre juros e, portanto, é absolutamente ilegal a teor do que dispõe o art. 40 do Decreto 22. 26/33 (Súmula 121 do STF. Outrossim, a Tabela Price é um sistema de amortização istema francês é utilizado para mascarar o preço real pretendido, principalmente nos contratos de compra e venda de imoveis (cf. Luiz Antonio Scavone Junior. Os Contratos Imobiliários e a previsão de aplicação da Tabela Price – Anatocismo. São Paulo, Revista de direito do consumidor n. 28 – Ed. Revista dos Tribunais – outubro/dezembro/1998, p. 129). Aliás, prelecionam outros grandes juristas pátrios: OSÉ AFONSO DA SILVA: As cláusulas que estipularem juros superiores são nulas.

A cobrança acima dos limites estabelecidos, diz o texto, será conceituada como crime de usura, punido, em odas as suas modalidades, nos termos em que a lei dispuser. Neste particular, parece-nos que a velha lei de usura (Dec. 22. 626/33) ainda está em vigor. ” (José Afonso da Silva. Curso de Direito Constitucional Positivo – 9a ed. São Paulo – Malheiros – 1994. p. 704). MARIA HELENA DINIZ: As partes interessada combinam os juros pelo prazo da convenção, e, se porventura nao os fixarem, a taxa será a constante da lei, desde que haja estipulação a respeito.

Todavia, é preciso lembrar que o Decreto n. 22. 626/33, parcialmente alterado pelo Decreto-lei n. 182/38, ao reprimir os xcessos da usura, proibiu a estipulação, em quaisquer contratos, de taxas superiores ao dobro da legal (art. 10), cominando pena de nulidade para os negócios celebrados com infração da lei, assegurando ao devedor a repetição do que houvesse pago a mais (art. 11). Assim sendo, a taxa de juros nao poderá ultrapassar 12% ao ano, sendo vedado receber, a pretexto de comissão, taxas maiores que as permitidas pela lei (art. 0) e, proibindo-se (art. 40), ainda, contar juros dos juros… (Maria Helena Diniz. Curso de Direito Civil Brasileiro. Teo 20F (art. 40), ainda, contar juros dos juros… (Mana Helena Diniz. Curso e Direito Civil Brasileiro. Teoria geral das obrigações 13a ed.. São Paulo, Ed. Saraiva, 1999, p. 369). ORLANDO GOMES: A obrigação de pagar juros constitui-se:por estipulação contratual;por disposição legal. Os juros contratuais são estipulados pelas partes até o limite máximo permitido na lei de repressão à usura.

Os juros legais são impostos em determinadas dividas, tendo aplicação mais frequente no caso de mora, quando se chamam juros moratórios. A taxa também é fixada em disposição legal de caráter supletivo Na determinação contratual dos juros, a intevençáo legal não se limita à fixação a maior taxa que pode ser estipulada. Dentre as proibições estatuídas, importa salientar a que visa conter o anatocismo. Não permite a lei que se adicionem os juros ao capital para o efeito de se contarem novos juros.

O processo de calcular juros sobre juros para avolumar a prestação é considerado usurário (Orlando Gomes. Obrigações. Rio de Janeiro, Ed. Forense, 82 ed. , 1988, p. 65. ) Portanto, se a Tabela Price incorpora juros capitalizados de forma composta, (juros sobre juros ou juros exponenciais), só é admitida, em tese, nos casos de lei que expressamente permita ua aplicação, como, por exemplo, as normas que regulamentam os mútuos rural, comercial e industrial. Assim, tratando-se de financiamento imobiliário, contrato de abertura de crédito entre outros financiamentos, resta legalmente vedada a sua aplicação.

PONTUAÇÕES SOBRE A LEGALIDADE DA TABELA PRICE – Arthur Rios Júnior* INTRODUÇÃO A Tabela Price é um sist 3 OF izaçào bastante utilizado Price é um sistema de amortização bastante utilizado nos financiamentos imobiliários, sejam eles concedidos por instituições financeiras ou diretamente pelas próprias empresas do seguimento. Tal sistema é objeto de grandes e profundas divergências tanto na doutrina quanto na jurisprudência. Sua legalidade é rotineiramente questionada no Poder Judiciário, o que gera um cenário de Insegurança juridica no âmbito dos contratos onde o mesmo é previsto.

Ter, portanto, uma noção das questões que envolvam a legalidade da Tabela Price torna-se imprescindiVel no âmbito do mercado imobiliário. Desta forma, o estudo do assunto é, sem dúvida, de grande relevância. O presente trabalho visa contribuir nessa questão, a partir da apresentação de conceitos importantes para uma razoável ompreensão da matéria, da explanação sobre os principais aspectos da Tabela Price e, por fim, da análise dos temas jurídicos mais relevantes que envolvem a sua legalidade. Ao final, sintetizaremos algumas conclusões sobre o assunto.

II) CONCEITOS IMPORTANTES Como já adiantado, a abordagem do assunto pressupõe o entendimento de determinados conceitos jurídicos. Alguns deles são rotineiramente mal compreendidos em nosso meio. Juros Juro corresponde à remuneração paga pelo capital em um determinado tempo. Representa, portanto, o custo da imobilização de uma unidade de capital por certo período. “É o luguel pago pelo uso do dinheiro. ” 1 Sua finalidade é, além da remuneração pelo uso do o pagamento do risco do (especialmente o de não receber).

Taxa de juros A taxa de juros é a razão entre os juros recebidos (ou pagos) no final de um per[odo de tempo e o capital aplicado ou emprestado. Está sempre relacionada com uma unidade de tempo (dia, mês, trimestre, semestre, ano, etc. ). Nos financiamentos, a mesma é sempre constante, pois é explicitamente contratada. Juros Remuneratórios e Juros Moratórios Quanto ao fundamento, os juros são classificados em remuneratórios (ou compensatórios) e moratórios.

O primeiro é decorrente da utilização do capital emprestado e possui função de remuneração pelo uso de tal capital. Já o segundo decorre da inércia do devedor em adimplir sua obrigação de restituir o capital e possui função de pena convencional. Capitalização de Juros O conceito matemático de capitalização de juros é mais amplo do que o jurídico, embora para ambas as ciências haja capitalização de juros quando estes (os juros) são integrados ao capital. Na Matemática, o pagamento dos juros implica também em capitalização.

Sintetizando, em tal ciência exata, capitalização ? o simples fato de o capital voltar para quem o emprestou. A Matemática subdivide a capitalização de juros em simples (linear) ou composta (exponencial). Na captalização simples, a taxa de juros incide somente sobre o capital inicial, nao incidindo, portanto, sobre os juros acumulados. Ou seja, a taxa de juros varia linearmente em razão do prazo. Se tivermos, por hipótese, uma taxa mensal e desejarmos saber a taxa anual basta multiplicarmos aquela por doze.

Se a taxa conhecida mensal s basta multiplicarmos aquela por doze. Se a taxa conhecida for a anual, a mensal será calculada dividindo aquela por doze. Segue tabela exemplificativa, com um capital hipotético de R$ 10. 000,00 e juros de 1% ao mês, aplicado pelo prazo de 6 meses. Mês I Capital no inicio do mês Juros de mês Montante no final do mês 1 10. 000,001 10. 000,00 x 0,01 100,001 10. 000,001 2 1 10. 000,001 10. 000,00 xo,01 = 100,001 10. 000,00 | 3 1 10. 000,001 10. 000,00 x 0,01 = 100,001 10. 000,001 4 1 10. 000,001 10. 000,00 x 0,01 100,001 10. 00,001 5 1 10. 000,001 10. 000,00 x 0,01 100,001 10. 000,00 | 6 1 10. 000,001 10. 000,00 x 0,01 = 100,001 10. 000,0012] Na capitalização composta, a taxa de juros incide sobre o apital inicial, acrescido dos juros acumulados (pagos ou não) até o período imediatamente precedente. No caso, o valor dos juros varia exponencialmente em razão do tempo, ou seja, se altera como se fosse uma progressão geométrica. Segue exemplo com os mesmos parâmetros supra. Mês Capital no início do mês I Juros de mês I Montante no final do mês 1 10. 00,001 10. 000,00 xo,01 = 100,001 10. 100,00 | 2 1 10. 100,001 = 101,001 10. 201,001 3 1 10. 201,001 10. 201,00 x 0,01 102,01 | 10. 303,01 | 4 | 10. 303,01 | 10. 303,01 x 0,01 103,031 10. 406,041 1 10. 406,041 10. 406,04 xo,01 = 104,061 10. 510,101 6 1 10. 10,101 = 105,101 Verifica-se, portanto, ue na matemática, captalização de juros é gênero do qual apitalizacao simples e 6 OF espécies capitalização simples e cap talização composta. Para o Direito, por sua vez, como já adiantado, o conceito de capitalização de juros é mais restrito.

Corresponde apenas ao conceito matemático de capitalização composta de juros. Para esta ciência, ocorre capitalização de juros quando os mesmos (gerados até o período imediatamente anterior) são incorporados ao capital para sobre este Oá acrescido) incidir a taxa de juros. Ou seja, quando se verifica a incidência de juros obre juros que foram transformados em capital. “Para o Direito, pode-se perfeitamente estabelecer um empréstimo a juros de 12% ao ano, capitalizados anualmente, mas convencionar-se que os juros sejam pagos mensalmente.

Nesse caso, para os matemáticos, estaria ocorrendo uma capitalização mensal, enquanto para o Direito a capitalização seria anual (mensal seria apenas o pagamento dos juros, e não a capitalização)” Tal conceito jurídico de capitalização de juros é extraído do art. 40, do Decreto n. 22. 626/33 (Lei de Usura), da Súmula 121, do Supremo Tribunal Federal e da análise dos precedentes desta. Art. 40, da Lei de Usura: “É proibido contar juros dos juros: esta proibição não compreende a acumulação de juros vencidos aos saldos líquidos em conta corrente de ano a ano. Súmula 121, do STF: “É vedada a capitalização de juros, ainda que expressamente convencionada. ” Importante ressaltar que, quanto à tal conceito jurídico de capitalização de juros, não se verifica relevante divergência na doutrina. Sistema de amortização é o plano a ser seguido no pagamento de empréstimos e financiamentos, onde o valor de cada prestação é formado por duas parcelas, uma correspondente a fração do apital e outra aos juros do período.

Estes são sempre calculados sobre o saldo devedor do empréstimo, verificado no periodo imediatamente anterior, apurado com base na taxa de juros contratada entre as partes. ” „ neste contexto, é possível estruturar uma infinidade de Sistemas de Amortização, sendo que a única variavel que deve, necessariamente, permanecer imutável é a taxa de juros; ou seja, o custo do capital, para o tomador, deve ser igual à taxa de juros contratada, não importa o prazo ou como estejam distribuídos os pagamentos ao longo do prazo de amortização e, nem tampouco se ocorrem ou não

Os sistemas mais conhecidos e utilizados na Brasil são: Sistema Price (Tabela Price ou Sistema Francês de Amortização), SAC (Sistema de Amortização Constante), SAM (Sistema de Amortização Misto) e SACRE (Sistema de Amortização Crescente). Algumas características de tais sistemas podem ser assim sintetizadas: • Sistema Price: prestações fixas com parcelas de amortização crescentes e de juros decrescentes. • Sistema de Amortização Constante (SAC): prestações decrescentes, com parcelas de amortização do capital constantes e parcelas decrescentes dos juros.

Sistema de Amortização Misto (SAM): prestações ecrescentes, com parcelas de amortização do capital crescentes e de juros decrescentes, onde o valor da prestação é obtido pela média aritmética simples entrea restação inicial obtida nos 80F obtido pela média aritmética simples entre a prestação inicial obtida nos sistemas SAC e Price. Sistema de Amortização Crescente (SACRE): prestações fixas (na prática ela é recalculada a cada período de 12 meses) com parcelas de amortização do captal crescentes e de juros decrescentes.

Importante salientar que as características supra são verificadas em tais sistemas abstraindo-se atualizações e eajustes verificados na prática, o que se faz para facilitar o entendimento. III) DA TABELA PRICE Sistema Price ou Tabela Price é a denominação dada no Brasil ao sistema de amortização de financiamentos idealizado pelo matemático, filósofo e teólogo inglês Richard Price, que viveu no século XVIII.

Tal fórmula é também conhecida como Sistema Francês de Amortização, pois, segundo alguns autores, a mesma teria sido efetivamente desenvolvida na França, no século XIX. O referido sistema consiste em um plano de amortizações em prestações periódicas (não necessariamente mensais), iguais e ucessivas, dentro do conceito de termos vencidos, onde o valor da prestação é composto por uma parcela de juros e outra de capital (amortização).

Diz-se conceito de termos vencidos simplesmente em razão de que a parcela de juros é obtida multiplicando a taxa de juros (na periodicidade contratada) pelo saldo devedor do período imediatamente anterior. O cálculo da prestação inicial é feito a partir da seguinte fórmula: financiamento. Segue exemplo, nos parâmetros hipotéticos seguintes, onde, para melhor compreensão, é novamente desconsiderada atualizações e reajustes: • Valor do financiamento: R$ 10. 00,00 • Prazo: 12 meses • Taxa de Juros: 1% ao mês ou 12% a. . nominal P = 10. 000,00 x [0,01x 1,1268] 0,1268 0,011268 P 10. 000,00 x 0,088848810 = 888,49 A partir do conhecimento do valor da prestação, calcula-se o valor da parcela de amortização, pela diferença entre o valor daquela e o da parcela de juros, que, por sua vez, é calculada aplicando-se a taxa contratada ao valor do financiamento. No segundo mês, os juros incidem sobre o saldo devedor remanescente, pelo período de um mês. E assim sucessivamente. Nesse aspecto, referido si rtizaçao não se difere de 0 DF 18