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DA ILEGALIDADE DA TABELA PRICE A Tabela Price, como й conhecido o sistema francкs de amortizaзгo, hб muito vem sendo ilegalmente utilizada neste paнs, principalmente pelos bancos, construtoras e agentes financeiros. Mas o que й a Tabela Price?. Esse sistema consiste em um plano de amortizaзгo de uma dнvida em prestaзхes periуdicas, iguais e sucessivas, dentro do conceito de termos vencidos, em que o valor de cada prestaзгo, ou pagamento, й composto por p duas parcelas distint 8 amortizaзгo). Entretanto, a legisl Decreto n. 22. 26/33 e capital (chamada m especial o ente a capitalizaзгo omposta de juros, orientaзгo que consta da Sъmula 121 do STF: Й vedada a capitalizaзгo de juros, ainda que expressamente convencionada. Portanto, a Tabela Price й o sistema de amortizaзгo que incorpora, por excelкncia, os juros compostos (juros sobre juros, juros capitalizados de forma composta ou juros exponenciais). Se incorpora juros capitalizados de forma composta, a Tabela Price abarca juros sobre juros e, portanto, й absolutamente ilegal a teor do que dispхe o art. 40 do Decreto 22. 26/33 (Sъmula 121 do STF. Outrossim, a Tabela Price й um sistema de amortizaзгo istema francкs й utilizado para mascarar o preзo real pretendido, principalmente nos contratos de compra e venda de imoveis (cf. Luiz Antonio Scavone Junior. Os Contratos Imobiliбrios e a previsгo de aplicaзгo da Tabela Price – Anatocismo. Sгo Paulo, Revista de direito do consumidor n. 28 – Ed. Revista dos Tribunais – outubro/dezembro/1998, p. 129). Aliбs, prelecionam outros grandes juristas pбtrios: OSЙ AFONSO DA SILVA: As clбusulas que estipularem juros superiores sгo nulas.

A cobranзa acima dos limites estabelecidos, diz o texto, serб conceituada como crime de usura, punido, em odas as suas modalidades, nos termos em que a lei dispuser. Neste particular, parece-nos que a velha lei de usura (Dec. 22. 626/33) ainda estб em vigor. ” (Josй Afonso da Silva. Curso de Direito Constitucional Positivo – 9a ed. Sгo Paulo – Malheiros – 1994. p. 704). MARIA HELENA DINIZ: As partes interessada combinam os juros pelo prazo da convenзгo, e, se porventura nao os fixarem, a taxa serб a constante da lei, desde que haja estipulaзгo a respeito.

Todavia, й preciso lembrar que o Decreto n. 22. 626/33, parcialmente alterado pelo Decreto-lei n. 182/38, ao reprimir os xcessos da usura, proibiu a estipulaзгo, em quaisquer contratos, de taxas superiores ao dobro da legal (art. 10), cominando pena de nulidade para os negуcios celebrados com infraзгo da lei, assegurando ao devedor a repetiзгo do que houvesse pago a mais (art. 11). Assim sendo, a taxa de juros nao poderб ultrapassar 12% ao ano, sendo vedado receber, a pretexto de comissгo, taxas maiores que as permitidas pela lei (art. 0) e, proibindo-se (art. 40), ainda, contar juros dos juros… (Maria Helena Diniz. Curso de Direito Civil Brasileiro. Teo 20F (art. 40), ainda, contar juros dos juros… (Mana Helena Diniz. Curso e Direito Civil Brasileiro. Teoria geral das obrigaзхes 13a ed.. Sгo Paulo, Ed. Saraiva, 1999, p. 369). ORLANDO GOMES: A obrigaзгo de pagar juros constitui-se:por estipulaзгo contratual;por disposiзгo legal. Os juros contratuais sгo estipulados pelas partes atй o limite mбximo permitido na lei de repressгo а usura.

Os juros legais sгo impostos em determinadas dividas, tendo aplicaзгo mais frequente no caso de mora, quando se chamam juros moratуrios. A taxa tambйm й fixada em disposiзгo legal de carбter supletivo Na determinaзгo contratual dos juros, a intevenзбo legal nгo se limita а fixaзгo a maior taxa que pode ser estipulada. Dentre as proibiзхes estatuнdas, importa salientar a que visa conter o anatocismo. Nгo permite a lei que se adicionem os juros ao capital para o efeito de se contarem novos juros.

O processo de calcular juros sobre juros para avolumar a prestaзгo й considerado usurбrio (Orlando Gomes. Obrigaзхes. Rio de Janeiro, Ed. Forense, 82 ed. , 1988, p. 65. ) Portanto, se a Tabela Price incorpora juros capitalizados de forma composta, (juros sobre juros ou juros exponenciais), sу й admitida, em tese, nos casos de lei que expressamente permita ua aplicaзгo, como, por exemplo, as normas que regulamentam os mъtuos rural, comercial e industrial. Assim, tratando-se de financiamento imobiliбrio, contrato de abertura de crйdito entre outros financiamentos, resta legalmente vedada a sua aplicaзгo.

PONTUAЗХES SOBRE A LEGALIDADE DA TABELA PRICE – Arthur Rios Jъnior* INTRODUЗГO A Tabela Price й um sist 3 OF izaзаo bastante utilizado Price й um sistema de amortizaзгo bastante utilizado nos financiamentos imobiliбrios, sejam eles concedidos por instituiзхes financeiras ou diretamente pelas prуprias empresas do seguimento. Tal sistema й objeto de grandes e profundas divergкncias tanto na doutrina quanto na jurisprudкncia. Sua legalidade й rotineiramente questionada no Poder Judiciбrio, o que gera um cenбrio de Inseguranзa juridica no вmbito dos contratos onde o mesmo й previsto.

Ter, portanto, uma noзгo das questхes que envolvam a legalidade da Tabela Price torna-se imprescindiVel no вmbito do mercado imobiliбrio. Desta forma, o estudo do assunto й, sem dъvida, de grande relevвncia. O presente trabalho visa contribuir nessa questгo, a partir da apresentaзгo de conceitos importantes para uma razoбvel ompreensгo da matйria, da explanaзгo sobre os principais aspectos da Tabela Price e, por fim, da anбlise dos temas jurнdicos mais relevantes que envolvem a sua legalidade. Ao final, sintetizaremos algumas conclusхes sobre o assunto.

II) CONCEITOS IMPORTANTES Como jб adiantado, a abordagem do assunto pressupхe o entendimento de determinados conceitos jurнdicos. Alguns deles sгo rotineiramente mal compreendidos em nosso meio. Juros Juro corresponde а remuneraзгo paga pelo capital em um determinado tempo. Representa, portanto, o custo da imobilizaзгo de uma unidade de capital por certo perнodo. “Й o luguel pago pelo uso do dinheiro. ” 1 Sua finalidade й, alйm da remuneraзгo pelo uso do o pagamento do risco do (especialmente o de nгo receber).

Taxa de juros A taxa de juros й a razгo entre os juros recebidos (ou pagos) no final de um per[odo de tempo e o capital aplicado ou emprestado. Estб sempre relacionada com uma unidade de tempo (dia, mкs, trimestre, semestre, ano, etc. ). Nos financiamentos, a mesma й sempre constante, pois й explicitamente contratada. Juros Remuneratуrios e Juros Moratуrios Quanto ao fundamento, os juros sгo classificados em remuneratуrios (ou compensatуrios) e moratуrios.

O primeiro й decorrente da utilizaзгo do capital emprestado e possui funзгo de remuneraзгo pelo uso de tal capital. Jб o segundo decorre da inйrcia do devedor em adimplir sua obrigaзгo de restituir o capital e possui funзгo de pena convencional. Capitalizaзгo de Juros O conceito matemбtico de capitalizaзгo de juros й mais amplo do que o jurнdico, embora para ambas as ciкncias haja capitalizaзгo de juros quando estes (os juros) sгo integrados ao capital. Na Matemбtica, o pagamento dos juros implica tambйm em capitalizaзгo.

Sintetizando, em tal ciкncia exata, capitalizaзгo ? o simples fato de o capital voltar para quem o emprestou. A Matemбtica subdivide a capitalizaзгo de juros em simples (linear) ou composta (exponencial). Na captalizaзгo simples, a taxa de juros incide somente sobre o capital inicial, nao incidindo, portanto, sobre os juros acumulados. Ou seja, a taxa de juros varia linearmente em razгo do prazo. Se tivermos, por hipуtese, uma taxa mensal e desejarmos saber a taxa anual basta multiplicarmos aquela por doze.

Se a taxa conhecida mensal s basta multiplicarmos aquela por doze. Se a taxa conhecida for a anual, a mensal serб calculada dividindo aquela por doze. Segue tabela exemplificativa, com um capital hipotйtico de R$ 10. 000,00 e juros de 1% ao mкs, aplicado pelo prazo de 6 meses. Mкs I Capital no inicio do mкs Juros de mкs Montante no final do mкs 1 10. 000,001 10. 000,00 x 0,01 100,001 10. 000,001 2 1 10. 000,001 10. 000,00 xo,01 = 100,001 10. 000,00 | 3 1 10. 000,001 10. 000,00 x 0,01 = 100,001 10. 000,001 4 1 10. 000,001 10. 000,00 x 0,01 100,001 10. 00,001 5 1 10. 000,001 10. 000,00 x 0,01 100,001 10. 000,00 | 6 1 10. 000,001 10. 000,00 x 0,01 = 100,001 10. 000,0012] Na capitalizaзгo composta, a taxa de juros incide sobre o apital inicial, acrescido dos juros acumulados (pagos ou nгo) atй o perнodo imediatamente precedente. No caso, o valor dos juros varia exponencialmente em razгo do tempo, ou seja, se altera como se fosse uma progressгo geomйtrica. Segue exemplo com os mesmos parвmetros supra. Mкs Capital no inнcio do mкs I Juros de mкs I Montante no final do mкs 1 10. 00,001 10. 000,00 xo,01 = 100,001 10. 100,00 | 2 1 10. 100,001 = 101,001 10. 201,001 3 1 10. 201,001 10. 201,00 x 0,01 102,01 | 10. 303,01 | 4 | 10. 303,01 | 10. 303,01 x 0,01 103,031 10. 406,041 1 10. 406,041 10. 406,04 xo,01 = 104,061 10. 510,101 6 1 10. 10,101 = 105,101 Verifica-se, portanto, ue na matemбtica, captalizaзгo de juros й gкnero do qual apitalizacao simples e 6 OF espйcies capitalizaзгo simples e cap talizaзгo composta. Para o Direito, por sua vez, como jб adiantado, o conceito de capitalizaзгo de juros й mais restrito.

Corresponde apenas ao conceito matemбtico de capitalizaзгo composta de juros. Para esta ciкncia, ocorre capitalizaзгo de juros quando os mesmos (gerados atй o perнodo imediatamente anterior) sгo incorporados ao capital para sobre este Oб acrescido) incidir a taxa de juros. Ou seja, quando se verifica a incidкncia de juros obre juros que foram transformados em capital. “Para o Direito, pode-se perfeitamente estabelecer um emprйstimo a juros de 12% ao ano, capitalizados anualmente, mas convencionar-se que os juros sejam pagos mensalmente.

Nesse caso, para os matemбticos, estaria ocorrendo uma capitalizaзгo mensal, enquanto para o Direito a capitalizaзгo seria anual (mensal seria apenas o pagamento dos juros, e nгo a capitalizaзгo)” Tal conceito jurнdico de capitalizaзгo de juros й extraнdo do art. 40, do Decreto n. 22. 626/33 (Lei de Usura), da Sъmula 121, do Supremo Tribunal Federal e da anбlise dos precedentes desta. Art. 40, da Lei de Usura: “Й proibido contar juros dos juros: esta proibiзгo nгo compreende a acumulaзгo de juros vencidos aos saldos lнquidos em conta corrente de ano a ano. Sъmula 121, do STF: “Й vedada a capitalizaзгo de juros, ainda que expressamente convencionada. ” Importante ressaltar que, quanto а tal conceito jurнdico de capitalizaзгo de juros, nгo se verifica relevante divergкncia na doutrina. Sistema de amortizaзгo й o plano a ser seguido no pagamento de emprйstimos e financiamentos, onde o valor de cada prestaзгo й formado por duas parcelas, uma correspondente a fraзгo do apital e outra aos juros do perнodo.

Estes sгo sempre calculados sobre o saldo devedor do emprйstimo, verificado no periodo imediatamente anterior, apurado com base na taxa de juros contratada entre as partes. ” „ neste contexto, й possнvel estruturar uma infinidade de Sistemas de Amortizaзгo, sendo que a ъnica variavel que deve, necessariamente, permanecer imutбvel й a taxa de juros; ou seja, o custo do capital, para o tomador, deve ser igual а taxa de juros contratada, nгo importa o prazo ou como estejam distribuнdos os pagamentos ao longo do prazo de amortizaзгo e, nem tampouco se ocorrem ou nгo

Os sistemas mais conhecidos e utilizados na Brasil sгo: Sistema Price (Tabela Price ou Sistema Francкs de Amortizaзгo), SAC (Sistema de Amortizaзгo Constante), SAM (Sistema de Amortizaзгo Misto) e SACRE (Sistema de Amortizaзгo Crescente). Algumas caracterнsticas de tais sistemas podem ser assim sintetizadas: • Sistema Price: prestaзхes fixas com parcelas de amortizaзгo crescentes e de juros decrescentes. • Sistema de Amortizaзгo Constante (SAC): prestaзхes decrescentes, com parcelas de amortizaзгo do capital constantes e parcelas decrescentes dos juros.

Sistema de Amortizaзгo Misto (SAM): prestaзхes ecrescentes, com parcelas de amortizaзгo do capital crescentes e de juros decrescentes, onde o valor da prestaзгo й obtido pela mйdia aritmйtica simples entrea restaзгo inicial obtida nos 80F obtido pela mйdia aritmйtica simples entre a prestaзгo inicial obtida nos sistemas SAC e Price. Sistema de Amortizaзгo Crescente (SACRE): prestaзхes fixas (na prбtica ela й recalculada a cada perнodo de 12 meses) com parcelas de amortizaзгo do captal crescentes e de juros decrescentes.

Importante salientar que as caracterнsticas supra sгo verificadas em tais sistemas abstraindo-se atualizaзхes e eajustes verificados na prбtica, o que se faz para facilitar o entendimento. III) DA TABELA PRICE Sistema Price ou Tabela Price й a denominaзгo dada no Brasil ao sistema de amortizaзгo de financiamentos idealizado pelo matemбtico, filуsofo e teуlogo inglкs Richard Price, que viveu no sйculo XVIII.

Tal fуrmula й tambйm conhecida como Sistema Francкs de Amortizaзгo, pois, segundo alguns autores, a mesma teria sido efetivamente desenvolvida na Franзa, no sйculo XIX. O referido sistema consiste em um plano de amortizaзхes em prestaзхes periуdicas (nгo necessariamente mensais), iguais e ucessivas, dentro do conceito de termos vencidos, onde o valor da prestaзгo й composto por uma parcela de juros e outra de capital (amortizaзгo).

Diz-se conceito de termos vencidos simplesmente em razгo de que a parcela de juros й obtida multiplicando a taxa de juros (na periodicidade contratada) pelo saldo devedor do perнodo imediatamente anterior. O cбlculo da prestaзгo inicial й feito a partir da seguinte fуrmula: financiamento. Segue exemplo, nos parвmetros hipotйticos seguintes, onde, para melhor compreensгo, й novamente desconsiderada atualizaзхes e reajustes: • Valor do financiamento: R$ 10. 00,00 • Prazo: 12 meses • Taxa de Juros: 1% ao mкs ou 12% a. . nominal P = 10. 000,00 x [0,01x 1,1268] 0,1268 0,011268 P 10. 000,00 x 0,088848810 = 888,49 A partir do conhecimento do valor da prestaзгo, calcula-se o valor da parcela de amortizaзгo, pela diferenзa entre o valor daquela e o da parcela de juros, que, por sua vez, й calculada aplicando-se a taxa contratada ao valor do financiamento. No segundo mкs, os juros incidem sobre o saldo devedor remanescente, pelo perнodo de um mкs. E assim sucessivamente. Nesse aspecto, referido si rtizaзao nгo se difere de 0 DF 18